【5分钟一篇文章让你明白目前日本民宿的状况】-日本旅游深度观察对于那些破产几次最终暴富的人，我真心尊重他们的财富和成就。而新进入，又缺乏

【5分钟一篇文章让你明白目前日本民宿的状况】-日本旅游深度观察
对于那些破产几次最终暴富的人，我真心尊重他们的财富和成就。而新进入，又缺乏深刻思考的暴富者，实际上很难留住财富。在人生的岔路上总是跟随别人的判断，指望幸运降临，这样的傻瓜无药可救。

-by 小仙女牌小肉兔
我希望，看我公众号的人，不要做以上的那种傻瓜。
一定要有自己的深度思考和判断
文章陆陆续续写出来后我接触到了各种形形色色
手里拥有一定闲钱的人群。
少则一两百万，多则几千万人民币的比比皆是。
而我也不止一次的在公众号里感谢这些人对我赏识。
毕竟我只是一个爱说大白话的年轻人。
可能你们遇到的实际情况，我无法全部详细解答清楚。
毕竟我没有办法感同身受。
因为从初步想买房找物件，到中期如何装修，申请民宿许可证，再到最后如何经营好民宿。
需要说的实在是太多太多了。而且每个投资者的阶段也都不一样。
我只能给出我自己的一些个人愚见以及实际案例，来分享我的看法
我们先来看一张比较振奋人心的图吧。

这是我认识的某位好朋友的朋友把东京的民宿许可证办下来的证明。
是不是很诱人?
当然了，我又要来泼冷水了...
我每次都是来吐槽民宿的...
感觉有种搬起石头砸自己脚的感觉...

我们回顾一下上篇文章夺命蟒蛇。
我提到的一些问题。
如何申请民宿许可证？
首先我要先系统化的说明一下

蓝框是游客，黄框是第三方平台，这些其实跟我们没啥关系。
那红框部分，就是我们房东。
住宅宿泊事业者。
分为两种情况。
一种是房东住在民宿里的。
一种是房东不住在民宿里的陈江河。这种情况，必须要委托绿框，也就是民宿代管理公司。
看我文章的百分之90以上，都是人在国内想投房子做民宿然后交给民宿代管理公司打理，每个月躺着收钱的包租婆（公）。
但是我不得不说。这种情况下民宿许可证是最特么难的
我们按刚刚说的，一种是房东住在自己民宿里的。
这类情况申请民宿的门槛将大大降低。
因为所有人的安全最有保障。
我们来看一下实例。





这是房东群里实际案例分享出来的情况
由上述聊天记录，我们可以得出一个结论
房东居住在民宿里的情况，客人使用房屋面积不超过50平方米的话，是不需要做消防的。又省去了一道手续的麻烦，又节约了一部分装修的钱
另外。政府比你聪明的多。


想要钻空子做黑民宿的。只是人家懒得查你。别以为什么事政府都不知道。只是他们懒得来管你而已。
千万不要自作聪明的抱有侥幸心理。
那么第二种情况，也就是你们想的最多的情况。房东不在民宿的情况下。要如何申请？
第一种情况
买个目前已经造好的二手公寓楼里的某一间
我给出的建议是
想都不要想了，没门
虽然目前的公寓民宿申请里面有两条可能性
1.你可以租房子做民宿
哇塞是不是很美啊，美滋滋啊，竟然租房做民宿可以合法啦
不好意思。只是说说而已。
一切都是假象。
你需要符合以下几个条件
（1）房东同意
（2）管理公司同意
（3）邻居同意
每一个都可以随时把你枪毙
2.你可以在某个公寓楼里做一间民宿
那么你还是需要符合以下几个条件
（1）管理公司同意
（2）邻居同意
（3）找个靠谱的民宿代管理公司
其实在公寓楼里我们最大的敌人
就是邻居
为什么不是管理公司？
因为管理公司是无所谓的
管理公司内心独白：你们做民宿管我啥事。只是你们做民宿了妨碍到邻居了，其他业主会来烦我，而且你们做民宿的又不会给我钱。多一事不如少一事，不许做。别来烦我
Q：那么我在买公寓楼的时候，条约里没有明确写着此楼不允许做民宿。是不是可以有办法钻空子？
A：Nope。左央之前我也想到过。如果签约合同里没有明文规定不许做民宿的话王惠心，是不是我们还有谈判和周旋的机会。直到我看到了以下规定胡佩兰。
住宅宿泊事業の届出をしようとする者は、届出の前に下記の事項等について確認をしておく必要があります。
届出者が賃借人及び転借人の場合は、賃貸人及び転貸人が住宅宿泊事業を目的とした賃借物及び転借物の転貸を承諾しているかどうか
マンションで住宅宿泊事業を営もうとする場合には、マンション管理規約において住宅宿泊事業が禁止されていないかどうか（※）（※）規約で禁止されていない場合でも、管理組合において禁止の方針がないかの確認が必要となります。
我为了确保我理解的日语准确无误。
特地问了某家不动产的营业部部长，他从小在日本长大，已经在日本二三十年了。日语水平肯定比我厉害多了。

SO。
让你们彻底死心，我废了那么多口舌。
总结一下。
不要再异想天开的手里有个几十万或者一百来万买套已经造好的二手公寓房就想做民宿了
现在管理公司同意做民宿的楼只有百分之0.3
如果你觉得真有这种百分之0.3的好事
那么还会轮到你们海外投资者吗？
分分钟就先被我买下来了谢谢！
所以第一种情况行不通。
就衍生出来了第二种。

Q：我买个一户建还不行嘛？
A：可以是可以。但是这又是另外一码事了。首先你要明白公寓房和一户建的优缺点所在。另外作为运营民宿，一户建的优缺点所在。还要值得一提的是虎门外语学校，虽然一户建的邻居很少。可能就是你前后左右和你连排在一起的其他一户建的业主。
但是
不要以为邻居少的一户建就可以容易通过了，现在也没那么容易的咯。
半个月前刚好有个客户在看完京都的一户建后联系了我。
和我吐槽到
现在连最好下民宿许可证的京都，都变严格了。
以前只需要邻里之间同意。
现在京都的某些区是要开居委会的。
惊了个呆。
所以之前办下民宿许可证的，你们真的是赚到了。赚大发了。
而且民宿的地段是尤其重要的一环。除了京都以外，大阪和东京的一户建，很少有能在市中心的非常周末。
所以第二种比起第一种的优点在于：相对来说好下证。
缺点在于一户建有一户建天然的苦衷。这里不多展开了。如果想知道，那就自行搜索其他不动产的公众号《公寓房VS一户建》之类的文章

第三种：一栋楼
这是我目前来说最赞成的。因为这种是最好下许可证的，而且不是民宿许可证。而是简易许可证或者酒店许可证了。
这种是没有180天限制的。
但是问题在于，前期投入资金过大。不适合短线投资回本。但是买房子本身就不是个短线暴利项目啊，所以我觉得并不冲突。但是国内往往有很多人是看着民宿的高回报率来的。你们想的美。
一栋楼的好处不言而喻。没有邻居，没有180天限制。而且可以和国内多方合作，吸引不光是自由行更是旅游团的游客。做的好，完全可以盆满钵满刘相韬。
但是他的劣势又在于
你找个民宿代管理公司，或者在日本信得过的个人，是没有办法hold住那么多房间的。他必须需要一个team。在海外组建一个team，你们想想是不是就要头皮发麻了。而且我要提个概念
这样的一栋楼，其实已经不是民宿了。而是公寓式酒店。
你们的竞品将不再是民宿，而是酒店业。
你们可能不知道日本为了解决住宿问题，从去年开始已经用尽了吃奶的力气在能造酒店的地方尽量都造了。
但是尽管如此。依旧对于解决住宿的问题没有太大的成效。
因为预计的游客数量太多太多了。
我们来看一则麦肯锡公司的数据分析报告。
在考察了日本入境旅游面临的挑战后，全球最著名的管理咨询公司麦肯锡咨询最新发布的报告《日本旅游业的未来：2020年可持续增长路径》（The future of Japan’s tourism: Path for sustainable growth towards 2020）。
麦肯锡在报告中指出，未来几年，容量限制将成为日本旅游业增长的严重障碍。容量限制的最主要体现，就是酒店住宿的供不应求。
目前，东京、京都和大阪三大城市的酒店全年入住率都超过了80%。其中大阪的入住率达到90.4%；其次为東京的83.6%橡子豆腐，京都为78.3%。
淡季时酒店、民宿的接待能力还勉强能够支撑，在樱花季、红叶季、寒假、暑假等旺季时，大阪、东京的酒店、民宿等住宿设施全面性地供不应求。
为了增强接待能力、为更多外国游客提供住宿，日本政府不断鼓励民间建设酒店、引导民宿规范化，但都收效甚微，日本酒店住宿行业的缺口仍然巨大。
麦肯锡大报告还指出了日本旅游业发展的另一问题，尽管入境旅游不断增长，不过旅游带来的利益并未在日本各地区平均分配。
东京、大阪和京都三大城市占日本GDP的28%，却占据了日本入境游客数量和支出的48%和60%。事实上，日本三分之二的入境游客集中停留在该国前10%的行政区。
在可见的未来，东京、大阪两大城市仍然是日本入境旅游红利的主要分享者，大多数游客的消费与住宿，仍将集中在这两大都市发生。
随着2019年大阪G20会议、2020东京奥运会、2025年大阪世博会等国际盛会的不断临近，这一问题将会越来越严重。
越严重的问题背后往往隐藏着越大的投资机遇。伴随着各国游客的涌入、日本政府政策的倾斜扶持，东京、大阪两大中心城市的酒店住宿产业将成为未来日本旅游产业发展的风口。
根据日本政府观光厅统计，2017年度按消费项目来看，外国消费者的购物费用为16,398亿日元，餐饮费为8856亿日元，住宿费用为12451亿日元(约合731亿人民币)。
谁赶在2020年、2024年之前投资大阪的旅游地产，谁就将抢占先机，瓜分731亿人民币的巨大蓝海市场。
-以上引用摘自丰臣商事株式会社公众号《丰眼看霓虹》
好，我知道这个报道会让你们又心潮澎湃。看我这篇文章可能会感觉情绪跌宕起伏。
没错我又要来灭一下你们的希望了。
尽管市场巨大，你们手里可能也有充裕的资金。
我们且不谈你们通过什么途径，怎么把大几百万，甚至上千万人民币弄到日本来。
热门区域哪里来的楼给你造或者哪里来的地给你们买，你们想过没？
而且之前我和国内某个大佬在见面深刻讨论的时候
他也提到了个和我想法一致的观点
如果真的有合适的楼出来了，那为什么会有这样的楼出来？这么好的楼为什么要卖？天上会掉馅饼？里面会不会有猫腻？
毕竟跨了国。所以存在着严重的信息不对称啊。

so 跟你们讲了那么一大堆的道理。
我们总结一哈子。
1.投资一套公寓房
投资金额：小
政策风险：极高
运营风险：中等
回报率：中等
2.投资一户建
投资金额：中等
政策风险：低
运营风险：中等
回报率：中等偏低
3.投资一栋楼
投资金额：偏高
政策风险：极小
运营风险：高
回报率：不好说（毕竟这是一个事业，人为因素太大）
哎。说完这些。我真怕把你们这些想买房的人都被赶跑了。
看完我的毒鸡汤，可能你们会忧心忡忡。
但是不代表日本房产不好呀。
想看好的那一面，好话我也会说。
但是好的太多人都说过了。
日本多好啊balabala
养老多好啊balabala
给自己子女买套房啊让他们来留学啊又近啊balabala
日本房产土地是你自己的啊balabala
回报率起码比国内买套房子要高啊balabala
详情请见其他公众号之《日本房产好处多》之类的Balabala
当然啊，我肯定承认日本房子的确有优势的。
不然我干嘛也要自己日本买房呢对吧。
所以最后的最后我还是给你们一点正能量的希望的...
所以
有没有一种可能？
在小金额的150万人民币以内范围里
大阪热门地段
买上一套以民宿为标准的全新公寓房
可以以房东的名义申请的特区民宿许可
安全的满足自己做民宿当房东的愿望？
又或者可以
无中介费
无管理费
无托管费
无火灾保险费
每年躺着实实在在收益6%
又不用担心房子将来贬值卖不出去
承诺3-5年可以原价回购的？
另外，买四套房子
送你一个日本身份
免费申请经营管理签证的？
对，没错。
看似天上掉馅饼的事情
被我找到了
但是房源不多了
抓紧机会
酷爱来联系我
我的心愿是...
积德赎罪...

讨论话题：
日本政府的民宿新法在我眼里其实是限制了海外个人投资者来日本买房。
抬高了海外个人投资者来日本买房的门槛。
但是这与日本的经济有所矛盾。
毕竟日本政府真的很穷。
所以这会不会是一个矛盾点？
随便分享，随便聊聊。我的公众号我做主。就是那么拖更随性的我。
直接留言并附带微信号到公众号后台，我会选出几个优秀答案，来加你们
文章下的留言本期就取消了
PS：网上别特么抄我文章了，有的没节操的直接拿去换汤不换药的。有的有点良心标明转载出处可是你们没经过我授权同意啊喂！
再PS：
我好像没有放我的私人微信号上去...
我的微信号是
hys444563420



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